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全球百事通!中國(guó)奧園推出境外債重組方案

2023-07-02 22:30:29來(lái)源:第一財(cái)經(jīng)

境外債重組工作推進(jìn)一年半,中國(guó)奧園(03883.HK)終于拿出了一套完整的重組方案。

7月2日晚,中國(guó)奧園公告稱,已在6月30日與境外若干優(yōu)先票據(jù)持有人組成的債權(quán)人小組就境外債務(wù)全面重組方案的主要條款達(dá)成協(xié)議。該部分債權(quán)人所持有境外票據(jù)占未償還本金額的約33.01%。

中國(guó)奧園表示,將發(fā)行新的融資工具對(duì)原債券進(jìn)行置換,包括4支共計(jì)23億美元新債務(wù)工具、14億股普通股、1.43億美元無(wú)息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券,及16億美元永續(xù)債。


(資料圖)

具體來(lái)看,中國(guó)奧園全資直接附屬公司Add Hero Holdings Limited擬發(fā)行三支共計(jì)18億美元新債務(wù)工具,2026年9月起開(kāi)始還本,最后一支票據(jù)的到期日為2031年9月,票據(jù)現(xiàn)金利率為每年7.5%-8.8%;同時(shí),中國(guó)奧園也擬發(fā)行一支規(guī)模為5億美元的新債務(wù)工具,到期日為2031年9月,票據(jù)實(shí)物支付利率將為每年5.5%。

在普通股方面,中國(guó)奧園擬新發(fā)行10億股普通股,連同目前公司實(shí)控人郭梓文及家人利益持有的4億股普通股,將根據(jù)重組方案的條款轉(zhuǎn)讓給若干符合資格的債權(quán)人。

在無(wú)息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券方面,中國(guó)奧園將于2028年9月強(qiáng)制轉(zhuǎn)換為普通股分,該部分將占轉(zhuǎn)換后公司已發(fā)行股本總額的29.9%。在永續(xù)債方面,相應(yīng)的現(xiàn)金分配率自2031年9月起每年1%起,并根據(jù)永續(xù)債存續(xù)的年數(shù)向上調(diào)整。同時(shí),根據(jù)相關(guān)條款,奧園可選擇遞延支付永續(xù)債的所有分配。

與融創(chuàng)、恒大等開(kāi)發(fā)商一樣,奧園的上述債務(wù)重組方案也采用了協(xié)議安排的模式。這也意味著,奧園的重組方案也需要獲得出席相關(guān)債券會(huì)議的多數(shù)債權(quán)人批準(zhǔn),最低比例為75%,方案才算通過(guò)。

值得一提的是,強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債及永續(xù)債發(fā)行后,預(yù)期將作為中國(guó)奧園的“權(quán)益”入賬。由此,連同重組方案中的債轉(zhuǎn)股部分,若相關(guān)方案完成,中國(guó)奧園的凈資產(chǎn)將增加不低于36億美元,資產(chǎn)負(fù)債率將顯著下降。而截止目前,中國(guó)奧園的境外計(jì)息負(fù)債總額約為428.18億元,境內(nèi)計(jì)息負(fù)債總額約為662.32億元。

制定出完整的重組方案是出險(xiǎn)房企化解危機(jī)關(guān)鍵的一步,也是恢復(fù)到正常經(jīng)營(yíng)的第一步,中長(zhǎng)期的“回血”才是最終完成自救的關(guān)鍵。

奧園也大致披露了手中所持有的資產(chǎn)情況。目前,中國(guó)奧園共擁有267個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,總建面約3080萬(wàn)平方米;多個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的城市更新項(xiàng)目,總規(guī)劃建面約3160萬(wàn)平方米;奧園在加拿大的2個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,資產(chǎn)凈值約15.9億元,目前已處于在售狀態(tài)。此外,奧園還有45個(gè)投資物業(yè)項(xiàng)目等,包括零售商店、寫字樓等,可提供租金收入;另有3處自有房產(chǎn)。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)正常,奧園可正常經(jīng)營(yíng)并能在項(xiàng)目層面獲得新增融資、不再新獲取項(xiàng)目、手中所有可售資源都可變現(xiàn)等諸多情況下,據(jù)奧園方面測(cè)算,在未來(lái)10年左右的時(shí)間里,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)期產(chǎn)生累計(jì)無(wú)杠桿自由現(xiàn)金流總額約為643億元;現(xiàn)有物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目于未來(lái)十年左右償還項(xiàng)目層面?zhèn)鶆?wù)后產(chǎn)生的累計(jì)現(xiàn)金凈額預(yù)計(jì)約為185億元;同時(shí),未來(lái)十年或更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi),該集團(tuán)考慮根據(jù)市場(chǎng)情況和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況逐步出售部分境內(nèi)及境外資產(chǎn),出售所得款項(xiàng)凈額(扣除抵押債務(wù)還款后)預(yù)計(jì)約為80億元至138億元。

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